报告指出，从政策端看，本轮调控力度空前，但市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强。此外本轮调控对需求端抑制初见成果的同时也抑制了市场供给。从市场端看，2017年3月密集调控以来市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，当前阶段市场热度和调控前仍然处于低位，市场整体处在平稳复苏状态。从成交数据来看，2018年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%，前五个月月均成交量是2017年3月的一半。报告预测行政性管制政策短期内难以退出，下半年全国二手房市场将进一步分化，上行动力弱于下行压力。

调控层层加码，市场逐渐产生“抗药性”

自“3·17”调控始，全国范围的调控再次拉开序幕。据贝壳研究院统计，截止目前全国已经有73个城市出台了135条相关政策。本轮不仅范围大、频率高且不断加码。以抑制房价“过快上涨”为导向的调控从一线、强二线城市向弱二线及部分三四线城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”，与以往的调控相比呈现不同的手段和特点。

严控一年有余，报告分析指出，市场经历调整下行之后，效果已逐步趋弱。以北京为例，本轮调控中北京的政策力度最强，房价累计跌幅达14%，之后逐步修复趋稳，调整周期较2008年、2011年两次下行周期更短。

此外，本轮周期中市场供给明显减少。由于调控期间市场行情瞬息万变，各地开发商拿地态度更加谨慎，重点城市房地产开发活跃度及新房供应量明显下降，住宅新开工面积、住宅竣工面积双双下跌。据统计2018年前5月全国住宅竣工面积同比下降12.8%，相较去年已经出现累计持续下降。此种情况导致房地产市场需求不断向二手房市场转移，新房项目发展动力不足。

行政性调控短期仍然难以退出

尽管当前房地产市场调控面临一些短板问题，但贝壳研究院认为短期内行政性调控仍然难以退出。报告指出，行政调控的退出一般要基于三方面考虑，一是市场基本呈现稳定状态，大幅涨跌风险可控；二是，居民购房杠杆健康稳定，可有效控制；三是，市场长效机制形成并能顺利衔接，而目前三方面条件均未成熟。

首先，从目前全国数据来看，重点城市中除个别城市房价趋稳之外，其他大部分城市房价仍然有较快的上涨态势；其次，国内部分城市居民购房杠杆风险较高。据统计，全国个人住房贷款余额与城镇居民年可支配收入比值由2011年的44%快速上升到74%，我国部分核心城市的收入对房贷月供覆盖率仍然较高。最后，由于长效机制尚待研究，出台执行还需一段过渡期，所以有效且可持续的机制尚在形成过程中。

无论是从政策考量还是从市场出发，至少到明年上半年，行政性管制政策暂时难以退出，且需求端政策维持紧缩的态势。

此次，贝壳研究院发布《2018年下半年房地产市场展望》报告，不仅对近期相关政策进行全面总结，还借助研究院的RealData数据平台对市场数据进行统计分析，旨在用数据还原市场真实现状，理性判断未来市场的走向。据悉，原链家研究院今年五月跟随贝壳找房大平台的发布同步更名为贝壳研究院，是专注于互联网与存量房市场的权威研究机构。依托贝壳找房及链家万亿交易平台的数据和房屋交易场景，贝壳研究院让研究始于数据、忠于数据，陆续发布了《中国房地产经纪行业规范与发展白皮书》、《中国互联网与房地产经纪行业深度战略发展报告》、《美国经纪人调查报告》、《租赁崛起：迎接3亿人的品质租赁生活》等行业研究报告、《中国长租行业白皮书》、《存量时代流通为王》市场展望报告、《租赁市场系列研究报告》、《再生的三十年：日本房地产调研纪要》等研究成果。此外，贝壳研究院按月度、半年度、年度定期发布市场监测报告，为业内及大众及时了解房地产市场动向提供数据参考。