又一条字少事大的新闻。

(资料图片仅供参考)

昨天下午，自然资源部宣布，我国全面实现不动产统一登记。

简单科普一下，不动产登记不仅指你买的商品房，还有各种老公房、商住两用房、店铺、门面房，甚至宅基地、田地、林地、山林、草原、荒地、果园等等，都算不动产。

过去这些五花八门的登记信息都算各自散落在各个主管部门里。

从2013年开始，国家花了10年，建立了一个统一的信息登记平台，把全国所有不动产登记信息都纳入进去，累计颁发了不动产权证书7.9亿本，不动产登记证明3.6亿多份。

官方甚至还贴心地解释了一下达成这项成就的涵义：

这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

另外还有一层涵义没有明说，但几乎所有人都知道这意味着什么：

开征房地产税，准备好了！

01.为什么再提房地产税？

房地产税这条路，我们走了太久，早在10多年前就开始了，现在相当于汇报下最新进展。

过去都说房地产税难出台，主要是两个难点：

一是立法难。

现在这个阻碍已经被清扫，高层的态度很明确：支持试点先行。

二是联网难。

这个难点也在今天正式画上句号。

一切都说明了一件事：官方对于我国的房屋数量、分布结构等已经是心里门清了。

既然已经完成登记，下一步就是全国联网，接下来呢？

不妨给大家说一则新闻：

4月19日，江苏苏州宣布，省内有房不算满五唯一，这一新规目前已经开始执行。

只要查你身份证，你在哪买过几套房一目了然。

至于要对这些房子提出一些什么样的措施，就看地方的需要了。

放到房地产税里来看也是一样的，信息都已经掌握了，接下来就等出招了。

但是，为什么偏偏是现在公布这个消息？

我认为答案只有一个：

国家亟需新的税收体系，优化目前土地财政占比过重的财税体系。

土地财政在走下坡路不是秘密。

前几天财政部还披露了一组数据：一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。

回顾2022年年，土地出让金总额66854亿元，比上年下降23%。

如果不出意外，今年这个数字大概率还会继续下降。除了极少数头部城市，大部分城市的地都难卖。

并且随着人口老龄化和负增长程度加深，城市化率逐渐见顶，这一趋势几乎不可逆转。

这会导致地方政府失去一个非常重要的收入来源。

与此同时，地方的债务危机正在逼近。

根据国际货币基金组织（IMF）测算，我国政府债务占GDP比率为50%左右。

而国际上通常认为债务占GDP比率超过60%就属于高债务风险。

所以，探索新的财税体系成了当务之急。

但眼下的新的难点在于，设置什么样的税率才能达到想要的效果？

举个例子，上海是目前在征收房产税的城市之一，那么，

每年能收多少税？

2022年，是237.1亿。

财政支出是多少？

2022年是9393亿。

图源：财政部官网

也就是说，房地产税，如果按照现行房产税的征收标准，肯定是行不通的，不然中间的缺口拿什么去填？

提高税率？这必然会形成市场抛售潮，税基不稳定，税率再高也是空中楼阁。

降低税率？多少有点鸡肋的意味。

中间的尺度，真的需要好好衡量。

02.房地产税出台，对楼市有哪些影响？

房地产税出台后，对楼市主要有以下几个方面的影响。

1、短期内二手房市场抛盘量会大幅增加。

迫于对房地产税的恐惧，接下来短期内会有大量房源被恐慌性抛售，且速度不会太慢。

但最先被抛售的，一定是劣质资产，例如老破小，或者远大新等等。

这个时间段，部分卖家为了快速出手，必然会降价出售——这也是人们总认为房地产税会降房价的主要原因。

所以，这段时间如果想买房，一定要擦亮眼睛，多对比多考量，千万不要图便宜冲动下定。

如果手头有多套资产的，赶紧做整合优化，房子在精不在多。

三四五六线城市的好几套房子，能卖就赶紧卖，割肉也得卖，抓紧时间置换，村镇换县城、县城换市区、小城市换大城市。

但也不用太着急。房地产税想要全面推广，起码还需要6、7年时间：

试点3-4年；审议、修改、审批1-2年；全面推广落地也要时间。

也不用太焦虑。房地产税的目的只是希望你赚的钱分出来一部分，用于社会建设，又不是抄家。

2、房租一定会涨。

持有成本上涨，业主只有两条路，要么抛售，要么招租。

并且，对了对冲缴税成本，我相信大部分房东会选择涨租。

一方面，这是一场对租客的考验。

这种困局最适合的破解方式只有一个：

在你工作的城市买房、在你养老的城市买房。

另一方面，这也是对城市的考验。

平均收入水平高的城市，租客还能咬咬牙，努力攒钱买房留下来。

平均收入水平低的，一旦租房发现收入远远跟不上租金涨幅，他们还会留在那座城市吗？

租客往往是城市建设的重要力量之一，一旦流失，城市谈何发展？更别说房价了。

3、度过适应期的慌乱后，房价会重新回暖。

先说结论，房地产税不会长久地抑制房价。

第一，是因为它出台的目的就不是为了打压房价，而是为了给地方政府增加税源。

哪怕短期内有冲突，也只是市场反应的过渡期。

换位思考，地方为了长远发展，想更多、更长久地收税，就必须稳住楼市预期。

预期才是生力军的来源。

为了保护预期，地方会想尽办法保护房价。

楼市行情越好的城市，税收越多，越有能力发展基建配套。

这会间接提升房产价值，从而形成新的涨价闭环。

第二，从经济学常识来说，税收只会抬升价格，而不是抑制价格。

举个例子你就知道了，同样一款iphone，为什么香港比大陆便宜？

因为香港免税！

加税只会推高成本，这个成本只会在买卖过程中转移给下一个买家，从而使得商品价格像滚雪球一样上涨。

房价涨跌的核心原因，从来都是“供需”而不是“税收”。

这也是我想说的另一个观点：有需求的城市，房价才有回暖机会。至于房地产税出台会压制楼市的说法也是无稽之谈。

举个例子，深圳华润城润玺，一套房子总价1000多万，光契税都得20多万，不照样有人买？

所以，问题的关键从来都不在于收不收税，而在于房价能不能回升。

03.房地产什么时候会出台？

房地产税肯定是要收的，但也不用太担心。

想要推出房地产税，一定要在经济好起来之后，房地产行情好起来之后。

不然无异于给本就没有真正回暖的市场雪上加霜。

所以，眼下不止我们在等，国家也在等。

等经济好转、内需，房地产税自然落地。

但这些都是理想状况，不排除极端情况下，提前祭出大招的可能。

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