近两三年，产业园区赛道愈发拥挤，房企、实体企业、产学研机构等主体的接连涌入，让产业园区领域呈现出从未有过的热度。

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而且伴随着越来越多企业参与到探索和实践当中，如今产业园行业无论是在发展观念上还是运营模式上，整体已经比过去进步、成熟了许多。

然而，近期不少园区甚至是开发区的朋友都表示，业务似乎碰到了瓶颈。在并不算好的国内外经济环境下，作为产业发展载体的产业园区，日子开始不好过。

对于民企来说，做园区的利润空间进一步被压缩；对于国央企和地方开发区来说，当下各地的产业招商，已经陷入了内卷甚至恶性竞争。

在前两年的这一波热度带起后，产业园区领域似乎又来到了一个新的转折点，园区企业需要面对各种新的困局。

业务利润不断压缩

园区企业陷入两难

相比传统房地产来说，做园区绝对是个赚慢钱的事。不过当前还留在园区行业的公司，对这件事基本都有觉悟，赚慢钱不等于没得赚。

但是随着行业内部的竞争越来越激烈，再叠加整体经济形势的影响，现在做园区想要赚到钱确实更难了。

首先随着拿地的企业越来越多，各地产业用地的拿地条件也开始抬高，比如现在已经出现了“竞生态投入”的拿地条件。想拿地的企业，除了要作出常见的税收产值承诺以外，还要在生态投入资金上竞争。

这是在土地出让竞价触发上限后，加的又一道门槛。竞得土地的企业，除了要开发园区、运营产业之外，还要投入大笔资金，来建设项目周边的生态环境，包括河道整治、绿化种植等。

要求园区企业在发展产业、拉动经济的同时，注重生态环境的构建与维护，这本身出发点是好的，对社会有益。但是对于当前的园区企业来说，越来越多的附加竞争条件，使得拿地难度不断上升、拿地成本不断上涨。

赛道逐渐拥挤带来的必然结果，就是更加激烈的竞争。所以未来，与这种“竞生态投入”类似的拿地规则只会越来越多。以后想要在园区行业继续扩张，成本和难度定然与三四年前不同。

另一方面，一般园区以后在价格上也会越来越没有优势。因为目前许多城市都开始供应租金低廉的“产业保障房”。

比如粤港澳大湾区的多个城市，都出台了相关文件，推进产业保障房的建设。这类产业保障房遵循高品质、低成本、只租不售等原则，租金较一般的市场化园区要优惠一些，基本属于是政策性的公共产品了。

这乍一看是好事，但由地方牵头供应的产业保障房一旦入市，将会对市场化园区造成巨大的冲击。既然有物美价廉的产业保障房在市面上供应，市场化园区如何去争取企业入驻呢？

不降价吧招不到商，降价吧算不过账，这么一挤压，园区生意就很不好做了，越来越多的园区企业已经陷入两难。

当初传统地产开发市场遇瓶颈，大量房企蜂拥而至，都是觉得产业园区业务有利润空间，虽然赚得慢点，但肯定有赚头。但从当前的状况看，园区赛道恐怕早晚会迎来一波退潮。

产业载体发展重规模轻质量

同质化竞争问题日益凸显

这几年来，各地都强调发展产业、搞升级转型。一线城市的产业用地供应量不断增加，而在我国西部一些地区，各类开发区更是成片成片地建，动辄几十平方公里。

像这样大干快上的建设产业载体，规模是迅速做上来了，但载体内实际的产业发展质量如何，却要打个问号。

这些加速建成的开发区和产业园，是否都遵循了先调研、后规划的原则？是否在建设前都已经搞清楚了，产品要做给谁？

能做到这一点的并不多，而且在市场需求的对接与消化这方面，通常是社会资本、民营园区做得更好。而大多数开发区供应的，主要还是标准化的工业生产空间，这样一来就必然需要面对一个矛盾。即如果面向特定产业招商，必然会遇到产品硬件与企业需求无法完全匹配的问题；而如果面向没有特殊空间需求的产业来招商，又会直面全国各地大批同质化竞品的竞争问题。

近年很火的“工业上楼”类产品，将来也很可能呈现出这样的同质化趋势。

自去年年底深圳提出要五年供应一亿平米“工业上楼”产品的计划之后，全国多地争相效仿，包括苏州、杭州、宁波、青岛等城市，都在跟进。

但问题还是那个问题，如果各地只是一味冲建设规模，而不是将产业调研、企业需求前置考虑，不去做有针对性的产品的话，那等到各地巨量工业上楼产品入市后，还是会回到同质化竞争的局面上来。

更何况工业上楼产品相比一般厂房，还涉及到更复杂的企业需求匹配问题，并非所有企业都适合或有意愿上楼。如果不提前把调研工作做扎实，未来招商任务会非常艰巨。

除了产品以外，各地产业园在定位上也呈现出同质化倾向。过去各地做产业，主要还是根据本土的产业发展状况，顺着现有优势产业链来摸排潜在企业客户，有针对性地开展招商工作。点我了解，园区多渠道拓客

但这几年园区行业显得有些激进，小明与各地园区企业交流时，发现大家都想追风口产业，都想招热点产业，什么生物医药、新能源统统都要。

然而热点产业的规模终究是有限的，市面上的优质企业就那么些，各地都去抢的话就成了零和博弈，对区域产业生态的构建完全无益。

而且面对高新科技产业，二三线的竞争力当然不如一线城市那么强，硬要去拼最终只会浪费城市资源和发展的时间，这个小明在《园区一味清退传统产业，风险巨大！》一文中已经探讨过。

对于产业载体总规模快速扩张下的同质化竞争困局，有城市已经开始意识到并给出了新的导向。

比如上海市在5月25日发布了加大力度支持民间投资发展若干政策措施，其中第六条提到：

“支持民间资本组建基金，参与存量产业园区转型升级，涉及规划调整给予支持。鼓励存量产业用地提容增效，按照规划和产业导向，民间投资存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。”

这条措施表明上海松开了产业用地规划调整的口子，自部分城市放开“商改保”、“商改住”之后，“产改商”、“产改住”也都有可能落地。

这种措施一定程度上，能够扭转前几年产业用地加速放量带来的同质化竞争和空置问题将更多的空间释放给商业与居住类功能，构建更完整、合理的产城生态。

在当前各地开发区和产业园区，在产品与定位都趋向于同质化的现状下，竞争僵局是每个城市与园区企业都免不了要面对的。

只有回归初心、回归本土，踏实研究企业诉求、能做出差异化产品的园区，才有望走出困局。

各地招商越来越内卷

企业租约稳定性也受到挑战

近期不少园区人都抱怨过，说今年做招商比之前更难了。小明觉得现在各地招商难的现状，其实是个必然会出现的问题。

前面已经提到过，其实许多开发区和产业园区的定位合规化，都是高度趋同的。在手中产品没有差异化优势、外部竞品供应量又巨大的时候，招商瓶颈是肯定会出现的。

此外，复杂的经济形势对产业招商的影响也很大。当前别说国内，全球经济都处在承压状态，企业经营效益不好、不稳定，优先考虑的是生存问题，而不是搬迁与否的问题。

而且在这种形势下，许多园区的存量租约稳定性，也在遭遇巨大的挑战，因为企业退租、业务线关停、生产线关闭等事件时有发生。

前几天一华北园区同行苦笑着告诉小明，今年别说招商kpi，手里已经进驻的企业别退租太多就不错了。

上个月OPPO放弃芯片自研计划的新闻，传遍了园区界。其旗下的负责自研芯片的子公司哲库科技，上个月终止营运，直接影响到了华安张江光大园REIT的表现。

因为哲库科技是华安张江光大园REIT旗下资产张润大厦的主要租户之一，租赁面积占整栋大厦可租面积的45.97%。哲库科技一撤场，直接扯开了一道巨大的租约缺口。

所幸张江的资源也不是吃素的，在此事件后迅速盘客，上个月底就公告称张润大厦已收到不少客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%，把大客户退租的影响迅速降到了最低。

然而毕竟这是张江，换作任何一家非头部的园区企业，万一也遭遇到了类似的大客户退租事件，想要迅速填补缺口，恐怕不是那么简单的事情。

所以这次事件也给整个园区行业敲了警钟，在复杂的经济形势下，不能轻视存量客户的维护和观察，必须做好租约风险预警工作。

不过近期招商内卷最直观的体现，还属各地愈演愈烈的“互害式”招商。

发展经济、发展产业是各地政府的重要考核指标。为了招商，许多城市都会推出一些优惠政策，来吸引企业，这本是很常见的做法。

然而随着招商考核压力越来越大，部分地区的做法变得激进起来。为了能抢先招到优质企业，城市之间开始在优惠政策上竞争，使出浑身解数，比谁的补贴多、谁减的租金多、谁送的厂房面积大……

越来越多的城市抛出超常规的招引政策，这会对地方财政造成很大的负担，而且也促使一些企业产生套利心态。他们会选择先进驻一个城市，拿到了一批补贴后，再迁到下一个城市，拿下一套补贴。

这些企业就这样抱着侥幸的心理，不去好好做经营生产，而是辗转于不同的城市之间，薅羊毛拿钱拿到手软，却没有为当地带来什么经济贡献。

地方政府白白付出了心血、资源和金钱，却没能留住企业，这样的招商引资内卷实在得不偿失。

当前似乎许多地区都过度依赖增量招商，又偏偏遇到经济承压时期，经济增量本就不足，所以才会出现各地陷入零和博弈的内卷局面，连一线城市都开始前往二三线城市逆行招商…

也许未来各地做产业，都需要转变一下观念。

实际上，许多城市原有的产业基础是很好的，如果能够沉下心来专注于本土产业的发展，帮助本土企业、传统制造业转型升级，那么最终得到的经济成果未必不可观。

结语

近几年来，产业园区赛道的热度持续上升，似乎呈现出一派繁荣景象。然而赛道拥挤必然会带来问题，摆在各地园区企业面前的困局，早已在不知不觉中加深了。

在愈发严酷的竞争环境下，园区行业早晚会迎来一波退潮，一定会有企业难以坚持而选择退出。最后能够留在牌桌上的，一定是能快速适应形势、转换观念，脚踏实地做产业的那批人。

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