日前，据彭博社报道，龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。据接近银团人士称，项目一直如期付息，正常运作，长实在两家房企重组关键时刻，主动提出向银行收购债权，并称汇丰是这次收购的主动推动者。

此事一旦成功，失去豪宅项目的增信和造血，龙光、合景境外债务重组将严重受阻，未来，两家民企、其余大量债权人利益都受到损害，甚至保交付都或被影响。

本来，银行机构在房地产行业调整期，应担当重要的枢纽与缓和作用，具备强有力的责任意识，若与长实交易一事成立，银行的责任天平，彻底失衡了。

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1、 银行“天平”失重：现金面前，责任靠后

首先说说凯玥，这是一个曾经多人争夺的“肥肉项目”。

2017年，龙光与合景联合体，击败长实地产等13名对手成功拿地。

经过5年多精雕细琢打造，凯玥依靠半山与海景，景观资源得天独厚，以及强大产品力稳坐超级豪宅宝座。

据悉，6座住宅可售单位仅295套，主打户型3-4房，还有顶复、大平层及平台花园等特色户型，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米）。

尽管外界认为凯玥去化不如理想中快速，但这对数以亿计的豪宅单位而言并非如此，从1月正式开盘至今已售3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元间，凯玥已成功回收约5.32亿港元的现金流。

据测算，这个超豪项目可售面积约在数百亿港元，长期对合景、龙光“造血”回血，解决债务危机，都效果显著。

据了解，“凯玥”项目有一笔银团贷款，汇丰银行等外资中资银行都有参与。

而据内部人士透露，目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。

本来一切向好发展，近期却有接近该笔银团人士称，长江实业主动向银团提出收购着笔贷款的多数权益，意欲收购这笔约102亿港元贷款的多数权益。

该消息人士进一步指出，其他银行本没有出手该项目的计划，只是长实的手伸得太长，汇丰配合。

好端端，且项目如此稳健，明明可以坐等项目溢价收款，汇丰银行等银团为什么配合长实，急着套现？

根据汇丰控股2022年年报，汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元，同比增加45.2亿美元，其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备。

汇丰控股首席财务官艾桥智透露，截至去年底，对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元，当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。考虑到目前宏观经济情况，预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。

而早在去年发布中期业绩报告时，汇丰首席财务官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，汇丰控股将对其超过 120 亿美元的中国商业房地产敞口提出进一步指控，因为其中三分之一的资产“不合格”或“受损”。

Ewen Stevenson表示，汇丰今年上半年就中国商业房地产相关贷款有3亿美元的减值拨备，当中第二季度占约1.5亿美元，料今年下半年就此会有进一步的拨备。

更有报道指出，由于外围环境变差，汇丰银行危机频现，内部裁员计划频出。

若消息坐实，汇丰银行此举，一方面赶紧出手债权，甩手干净，一方面职业经理人完成减负KPI，完全没有考虑合作业主方债务重组利益和国内行业发展。

外资银行利益导向短视也罢了，汇丰此举最受争议的是，其就此事主动召集其他银行开会，有推动嫌疑。

有消息人士指出，汇丰与长实接触一旦产生效应，其作为中外投资界标杆，一系列中外资银行很可能效仿出售债权，像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益，将直接受损。

要知道，去年至今，中央政府积极出具各项金融政策刺激楼市，尤其是人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，号称“金融十六条”，其中涉及信贷市场、非标市场、标债市场；保交楼，一楼一策；稳定开发贷，稳定按揭，稳定固融，各机构友好协商，不改变贷款五级分类，暂不纳入征信等一系列措施。

按照金融十六条的设定，中资银行本该是保交付、为地产企业排忧解难的缓冲区，若中资银行若出售回血风险不大的债权，光顾着现金回笼，且配合利益方低价套取优质项目，岂非直接无视业主和其他债权人权利，社会责任和楼市健康发展的参与，更无从谈起。

2、野蛮人“出手套现” 民企从“自救”到“自危”

2023年，是民企关键的自救保交付之年。

两会期间，政府工作报告明确表示：支持房地产行业健康稳定发展，重申房地产行业是国民经济支柱行业。

万事俱备，没想到，内房企没等来“东风”，却等来资本狙击手和“野蛮人”。

它们用很低的价格，少量的现金，“怂恿”银行出售手上，陷入债务困难的民营内房企的债权，再倒逼企业马上还大额全款，走进死胡同，再用关联公司低价吸纳土地和项目。

而近日长江实业与其实际控制人李嘉诚高调回归内地，就引起了行业的高度关注。

而相对于一直支持祖国基建与体育事业的霍家，李家的发展路径却背道而驰。

据了解，近年来，长江实业一直抛售内地资产，套取大量现金。

2013年-2019年整个中国房地产向上发展周期，长江实业就内地套现1700亿元以上，而近期最为高调的抛售，则是2021年卖掉的上海市静安区的上海世纪盛荟广场项目，套现21亿。

与新世界、新鸿基、瑞安等港商深度谋划核心城市高质量发展的路径不同，李嘉诚的买卖思路更多是“只买卖不发展”的财务投资行为。

以上海2021售出的地块为例，公开信息指出，上海世纪盛荟广场紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块，2005年被李嘉诚购得，此后长达16年无启用发展。

而卖掉国内资产后，李嘉诚远赴英国让其“爱国”的形象大打折扣。

如今国内地产行业下行，长实却高调出现，但并不是出手“救市”，而是瞄准那些深受债务影响的民营企业，用资本手段进一步挤压仅存的生存空间。

有消息指出，2022年7月，长实集团欲以90亿港元购入中国恒大香港总部大楼，该大楼为中国恒大2015年以125亿港元的价格购入，彼时成交总价是香港商厦买卖的最高纪录，同时创下每平方尺单价的最高纪录，因李家介入，需以7折低价惨卖。

虽然最终交易并未达成，但李嘉诚的真实野心，却进一步暴露。

目前，如果长实真的瞄准合景泰富与龙光集团旗下的“凯玥”项目，并通过回收银团债权的方式，一旦成功，用少量现金撬走困难房企手上优质项目杠杆。

这种资本操作下，民企原本可以通过正常境外债重组手段，用时间换空间，失去优质项目增信和长期销售升值“造血”。

据悉，合景泰富与龙光集团一共在中国内地建设的地产项目，超过300个，在保交付的关键时刻，如境外资产被抢夺，可谓雪上加霜，境内项目的业主、其他债权人利益更无从保障，势必会给国家“救市”带来更深层的压力。

带来的不良效果和压力，最终很可能由政府与无辜业主“买单”。

此事走向如何？需待进一步观望。

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